La vivienda de costa afronta bajadas de precios por la caída del comprador foráneo

El mercado inmobiliario estuvo «congelado» en su conjunto con el confinamiento. Al vacacional le puede costar más reponerse. En primer lugar, porque, con cifras de Fotocasa, si en 2017 el 12% de los potenciales compradores de vivienda buscaba una segunda residencia, en 2020, apenas representan un 9%. A ello se suma la depresión de la demanda extranjera, a la que se ha dado una vuelta de tuerca en la última semana, con la decisión del Reino Unido de aplicar cuarentenas a los viajeros que regresen al país procedentes de España, o a las recomendaciones vertidas por Francia o Alemania a sus ciudadanos de que no viajen a determinadas regiones españolas.

Sólo esas tres nacionalidades suponen casi el 50% de los compradores de viviendas vacacionales en España, según los números de Tinsa. El cierre total de fronteras paralizó el mercado de costa. Las nuevas medidas, que no son tan drásticas, alargarán la sequía de operaciones.

En el primer trimestre de 2020, cuando aún no había estallado la pandemia en Europa con todos sus rigores y el confinamiento apenas tuvo impacto unos días, las compraventas por parte de extranjeros ya habían caído un 6,4% interanual, hasta las 14.850 operaciones. En 2019, los extranjeros compraron 63.000 viviendas en España, lo que representa un 12,5% del total de operaciones, de acuerdo con el Colegio de Registradores, la inmensa mayoría, el 90%, en grandes ciudades y en zonas turísticas, según cálculos de Servihábitat.

Una buena porción de las compraventas, por tanto, se encuentra en serio peligro. Y ello se puede traducir en caídas de precios: es de prever que gran parte de la oferta que absorbería el cliente extranjero pueda quedar pendiente de venta.

Costas más expuestas

Aunque no todas las zonas son igualmente vulnerables. Andrea de la Hoz, consultora senior de Tinsa, explica que la presencia del comprador extranjero británico y del resto de nacionalidades europeas destaca en el litoral mediterráneo y en las islas. En particular, enumera las costas catalanas, las de Valencia, además de la malagueña y las de Canarias –donde los alemanes dominan en Gran Canaria y los británicos, en Lanzarote y Fuerteventura– o las de Baleares, mucho más dependientes de los compradores alemanes.

Arturo Díaz, director ejecutivo de residencial en Savills Aguirre Newman, acota un poco más las zonas potencialmente más afectadas a la Costa Blanca alicantina, algunas zonas de Baleares y Canarias y la Costa del Sol. De todas maneras, considera que si bien cualquier medida restrictiva afecta al mercado, limita los potenciales daños: «Teniendo en cuenta la circunstancialidad y temporalidad de estas medidas no prevemos que la afectación sea profunda». Y, de hecho, declara que hay promociones con «un alto nivel de interés en estos momentos».

Desde Servihabitat atisban la posible oportunidad que el comprador local puede obtener de la reducción de la presencia de los extranjeros. Además, recuerdan que en la crisis pasada las compras de segundas residencias por parte de españoles cayeron menos que las compraventas totales, algo que consideran que ocurrirá ahora también. Y De la Hoz si bien reconoce que hay demandantes nacionales que retoman la confianza en la medida en que se han levantado las restricciones al movimiento y a la actividad, también hay quien prefiere esperar por la incertidumbre sobre el empleo o ante la posibilidad de que haya recortes de precios –algo que, por el momento, ante las escasas operaciones que se están produciendo, no se está reflejando–.

¿Caídas de precios?

De la Hoz no descarta que los precios terminen bajando: su previsión pasa porque se produzca «un ajuste retardado y de intensidad moderada». Aunque los descuentos serán muy diferentes por zonas, según las necesidades de liquidez de los propietarios y la afectación de la crisis al perfil de demanda al que esté dirigido el inmueble.

La demanda nacional, la encargada de aguantar el alquiler vacacional

El alquiler en la costa ya venía pisando el freno. Según datos de pisos.com, a cierre del primer semestre, el alquiler medio en la playa costaba 730 euros a la semana, un 2,29% más que un año antes. En 2019 el ascenso había sido del doble:un 4,64%. Ferrán Font, su director de estudios, considera que la demanda doméstica, más tendente este año a veranear en España y a apostar por alquilar un apartamento en lugar de ir a un hotel, ayudará a que los precios aguanten, ante la «prudencia» de la que se prevé que haga gala el turismo extranjero. Si por el lado de la demanda desde Fotocasa afirman que es mayor en alquiler que en compra, según la tasadora Tinsa, ello convive con que más del 40% de la oferta de alquiler de la costa se mantendrá estable. Aunque Tinsa ha detectado que en Barcelona, Valencia, Cádiz y Canarias hay un trasvase de oferta desde el alquiler vacacional al arrendamiento tradicional, debido a la reducción de la demanda para el alquiler de temporada.

De acuerdo con Rentalia, la ocupación de viviendas turísticas a menos de quince kilómetros de una playa es a cierre del mes de julio en el 77,4%, lo que supone una caída de 11,1 puntos respecto al verano pasado, cuando llegó al 88,5%. Se trata del peor dato de ocupación en la costa española registrado desde que esta fuente realiza este informe (2008). Nunca se había registrado un nivel de ocupación por debajo del 83%.

Asturias, Cantabria, A Coruña y Lanzarote son los lugares con mayores niveles de ocupación; Huelva, Tenerife, Castellón y Gran Canaria son los sitios en los que hay una mayor disponibilidad.

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